文章来源：http://jsnews.jschina.com.cn/xz/a/201705/t20170518_520142.shtml

　　中國江蘇網5月18日訊坑洼的道路、雜亂的樓道、無序的環境……提起老舊小區，這些刺眼的詞語便會映入腦海。伴隨著基礎設施老化，老舊小區環境衛生臟亂差、停車難等問題日益突出，老舊小區管理成為城市管理的“老大難”。而在泉山區，一些老舊小區內，卻是截然相反的景象。　　過去幾年里，泉山區投入1.41億元，改造了170多個老舊小區的硬件條件，數萬居民從中獲益。但是，對于這些來之不易的成果，泉山區委、區政府也意識到一個現實問題：多數老舊小區沒有物業管理，面臨改造成果如何鞏固的窘境。　　從2016年9月，針對改造后沒有物業管理的老舊小區，泉山區創新成立了區級物業服務總公司，為老舊小區“量身定制”街道物業服務分公司，多年來“沒人管”“不好管”的老大難問題，終于找到了解決的路徑。　　如今，物業公司運行如何？老舊小區管理怎樣？連日來，記者深入泉山區部分老舊小區進行了深入采訪。　　一問市場化運作機制為何“失靈”？　　市場化的物業公司由于運營成本高，偏重于追求經濟效益，一旦物業費收取率不高，將造成物業服務質量下降，物業公司與老百姓之間的不信任進一步加劇。　　奎園新居南區是一個建成十幾年的老小區，331戶居民多半都是拆遷戶，老年人居多。2014年經過老小區改造，化糞池不堵了，道路硬化了，路燈裝上了，花花草草也多了起來，小區環境發生了翻天覆地的變化，還被評上了全市文明小區、徐州市幸福家園。　　然而，居民們總覺得似乎還缺點什麼。用他們的話說，雖然看著好看了，可住起來還是不太舒心：門口就一個70多歲老師傅守著，人、車隨便進，居民經常丟東西；11棟樓就一個保潔員打掃衛生，這邊掃完，那邊早又臟了；道路是硬化了，但車輛到處停放，綠化帶都被車子壓壞了……　　“歸根結底還是管理和服務跟不上。”泉山區政協副主席、區房產服務中心主任劉明點出了問題的“癥結”。市場化的物業公司為什麼不愿接手老舊小區管理？劉明表示，老舊小區公共基礎薄弱，物業費收取標準低，特別是居民通過繳納物業費換取服務的意識還不強，市場化物業公司重效益輕服務導致居民長期形成了抵觸情緒。　　“政府若不想辦法解決這個問題，臟亂差極易回潮，整治改造成果不免付諸東流。”就在老舊小區改造完成之時，該區曾組織6家社會化物業公司到老舊小區觀摩、洽談，但是，了解到小區的實際情況后，全部打了“退堂鼓”。　　基于此，泉山區出臺了《關于加強全區老舊小區物業管理的意見》，按照“保障基本、試點先行、分類推進、政府扶持、市場運作”的原則，滿足老舊小區最基本、最迫切的物業需求，在有物業服務站的老舊小區繼續發揮服務站作用；針對沒有物業服務站的小區，泉山區成立了區級物業服務總公司，在這些小區設立街道物業服務分公司，計劃利用兩年時間實現全區物業服務全覆蓋。　　二問政府“兜底”怎么“兜”？　　政府一開始“兜底”，以保證物業公司的正常運行，并根據運營情況，逐步調整政府投入比例。同時，通過不間斷的檢查、考評，保證服務質量，贏得百姓信任。　　位于西苑的人防小區，建于20多年前，小區大門處設置了車輛升降桿，傳達室配上了保安，路面平整、干凈，看不到一點垃圾，路邊還規整地畫上了停車位。　　然而，通過老小區的整治改造，基本達到了“保安、保通、保潔、保綠”的要求。但由于老小區改造完成后，后續管理工作沒有及時跟上，相關配套措施沒有落實，一些問題逐漸顯現，雖經各方努力，但許多方面仍未予化解。“問題在于沒有規范管理的物業公司。”民健社區黨委書記李桂云直言。　　社會化物業公司不愿接手的“老大難”，政府怎么去管？泉山區以房產服務中心下屬三級資質的泉房物業公司為載體，搭建區級物業服務總公司平臺，統一為王陵、泰山、永安等11個街道辦事處設立分公司。各分公司為小區統一配置了300多名保安、70多名保潔人員；總公司組建一支20人的水電設施設備維修、綠化養護等綜合服務隊，為各分公司管理的小區提供有償服務，服務價格低于市場平均價；選派6名有一定業務基礎、有較強責任心的同志常駐各街道分公司，指導、督促落實管理措施。　　在一些老舊小區，記者看到了區物業服務總公司設立的公示牌，不僅公示了該小區的物業管理、巡邏和保安保潔人員，還張貼了泉房物業便民服務隊7名維修人員、13名綠化人員的照片及維修電話，以及泉房物業便民服務收費標準。　　為保障區、街物業的資金和服務運轉，分公司實際運營產生的虧損經審計部門認定后，由區、街兩級資金按比例分擔，第一年按8:2，第二年按7:3，第三年按6:4，第四年按5:5，之后根據實際運營情況調整。各小區如產生盈余，則作為該物業服務的滾動資金投入小區后續管理服務。針對已經設立物業服務站的小區，市、區財政每年按照1：1的比例補貼4萬元辦公經費，業主每月按0.2元/平方米繳納綜合服務費。　　按照計劃，今年一季度，泉山區、街物業公司“打包”管理老舊小區擴大到83個，年底要達到140個，基本實現全覆蓋。　　三問怎樣讓老百姓“認可”？　　政府通過持續不斷地做好實事工程，著力提升服務水平。在服務中不斷發現、解決問題，破除阻礙老舊小區管理的難題。　　在王陵街道云西小區，整潔的柏油路面，讓小區重新煥發了新姿；統一安裝的路燈，方便了居民出行；新鋪設的排水管網，讓小區不再擔心雨季到來時的“一片汪洋”。作為一個“年齡”40多歲的老小區，云西小區一直沒有物業管理，居民更沒有繳納物業費的意識。　　海鄭里社區書記陳淑云坦言，小區整治后的變化，居民看在眼里、記在心里。去年，小區物業費收取率達到80%以上。王陵街道辦事處社區建設科李科長表示，通過前期的管理服務，讓老百姓能夠切實感受到變化，感受到政府的務實之舉。　　煤建北村小區建于上個世紀60年代，是礦務局機關家屬院，整個小區10棟樓共計234戶，清一色的紅磚三層小樓，道路兩側生長著茂密粗壯的高大法桐。從上世紀90年代末期公房改革以后，小區變成了“孤兒”無人管護，年久失修，亂搭亂建，一到下大雨居民小區就變成了“水塘”。　　如今，改造的北村小區，整齊有序的停車位，貼心溫馨的晾衣架，干凈整潔的路面，讓這個上了“年紀”的老小區重新煥發了“青春”。泉山物業永安分公司的負責人萬海介紹說，我們根據每個小區的特點，因地制宜進行改造。　　在北村小區，記者注意到，每排晾衣架邊上都設置了幾個箱子，里面放著晾曬夾。居民李大娘感動地說，這種人性化的小舉動，讓老百姓感到特別溫馨。像北村這樣的老小區，能有這么大的變化，真沒想到。　　一點一滴的付出，慢慢得到了居民的默認、理解、認可、擁護和一致贊揚。劉明介紹說，目前，全區實行物業管理的20多個老舊小區，物業費征收率普遍達到了60%以上。為了更廣泛地組織發動群眾，該區還組織社區干部掛鉤每棟樓，通過選舉樓組長，充分發揮社區黨員的作用，定期召開黨員、樓組長會議，聽取大家對社區管理的意見建議；制定量化標準，加強對物業小區的考評。　　在提升物業管理水平的同時，注重聽取群眾的意見建議。湖濱街道辦事處劉場社區“小馬扎議事會”自2014年舉辦以來，受到了社區居民的一致好評。社區黨委特邀老黨員、志愿者和群眾代表，每人發放一只小馬扎，大家坐下來“議社區事”，停車難、路燈不亮、綠化有待完善、社區文化活動少等物業管理所存在的問題都成為議事的重點內容。　　“這種模式通過‘先服務、后收費’，提升服務質量，贏得居民信任。同時，不斷聽取群眾的意見建議，改進工作，讓老百姓看到物業公司的誠意。”劉明說。　　四問“兜”到底還是走向市場化？　　這種“兜底”并不是大包大攬，而是通過前期的管理、提升服務、鞏固成果，實現政府逐步退出，最終將老舊小區物業管理推向市場化。　　目前，該區實行物業管理的20多個老舊小區，物業費征收率最高的達90%以上。“老百姓的繳費意識在逐步增強。”劉明說。　　“我贊同收費服務。如果能夠一直保持這么好的服務，我第一個交物業費!”劉場世紀花園居民姚飛說。“別的不說，以前小區80多輛車爭60個車位，稍回來晚一點就進不去了，現在有了保安指揮，再不用為車位鬧不愉快了。”奎園新居南區居民翟貴玉高興地說。　　采訪中，記者注意到，這種管理模式已經進入了良性運行軌道。“我們的目的，是通過持續不斷地做好事、實事，讓居民真正養成自我珍惜、愛護身邊環境的意識。”劉明坦言。　　在北村小區采訪時，恰逢幾位老年人在小區休閑娛樂區跳舞。看到物業公司的管理人員，居民張大媽拉過負責人萬海說：“萬主任，你看有人破壞咱小區的綠化，我們及時制止了，這方面你還得加強管理。”　　一條簡短的建議，也反映了居民主人翁意識的增強，去年，北村小區的物業費征收率接近90%。“以前居民都不愿回來住，現在都不愿往外租。”萬海說，老舊小區管理的關鍵是重拾老百姓的信任，那就要把我們的實事辦實辦好。　　對于這種模式，劉明表示，這種“兜底”并不是大包大攬，我們希望通過努力，在既有管理成果的基礎上，不斷鞏固、深化，真正把小區長效管理起來。最終，政府逐步退出，將老舊小區物業管理推向市場化。

關鍵字標籤：復興物業公司