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　　國外長租公寓市場經過三四十年的發展孕育出各類優秀公寓運營企業，既有布局一二線的EQR、Leopalace21等，也有布局三四線的MAA，這些長租公寓品牌因地制宜，在不同城市采取不同的產品、定位、選址及運營策略，均探索出了獨特的發展路徑。而國內目前的長租公寓市場剛剛起步，目前還處于搶占市場及規模擴張階段。　　作者：房利松　　來源：中國指數研究院（indexsoufun）　　目前，租賃產業鏈條蘊藏的巨大市場空間吸引了房企的強勢布局。其中，長租公寓的布局直接影響著項目的租金水平及出租率，良好城市選擇及區域選址是優秀長租公寓企業運營的必要因素。對于競相布局的百強房企來說，國內外優秀企業的布局路徑值得深入研究和借鑒：　　國外長租公寓布局　　核心城市、潛力城市，具備人口及租金支撐　　國外，大多長租公寓品牌商均采取聚焦核心城市及核心區位策略，如美國EQR、日本Leopalace21等，優勢是可以保障較高的租金水平及出租率，劣勢是優質地段租賃房屋資源短缺導致拿房成本高。另外，也有少數企業選擇避開競爭激烈的核心城市市場，轉戰部分潛力城市，如美國MAA。　　?EQR：“核心城市+核心地段”布局策略　　【EQR】（EquityResidential）起源于股權融資與管理公司，成立于1969年，經歷近50年的發展EQR總能根據整體市場狀況制定精準投資戰略。多年發展過程中，其不斷改變發展策略，從借力資本發展規模，到剝離低收益資產和業務，最后總結發展經驗選中核心市場收購高品質資產、退出非核心市場。　　圖：EQR上市后發展策略　　自1993年上市伊始，EQR總共經歷了3階段發展，第一階段，1993年至2002年前后，在美國整體租賃公寓市場資產回報率較高的背景下，其借助高效多元的融資渠道順勢進行了大規模擴張；第二階段，2002年至2012年前后，美國公寓資產價格快速上漲，資產回報率呈現下降，這一階段EQR放慢了擴張節奏；第三階段，2012年至今，美國公寓市場呈現分化，EQR逐步聚焦核心市場，加大核心市場布局的同時，逐步直至完全剝離非核心市場物業，并且在購置資產以及剝離資產的時點上能夠踏準市場。　　圖：EQR布局主要集中于東西海岸六大核心區域　　2016年年報顯示，EQR已完成布局西雅圖、舊金山、南加利福尼亞、波士頓、紐約及華盛頓六大經濟發達區域，覆蓋13個州及特區，布局103個城市，項目個數超300個，房屋總數達76377間。EQR采取核心城市+核心地段的布局策略，聚焦于美國東西海岸線發達的核心一二線城市，如東海岸地區以波士頓、紐約為首的城市金融服務等行業發展成熟，吸引著大量高素質優秀人才，居民較高的工資收入也保障了EQR可以獲得較高租金和較高的出租率；西海岸地區則以舊金山、洛杉磯為首的計算機產業、影視娛樂業及生物制造業較為發達，為其良好的出租率提供有力支撐。　　?Leopalace21：核心城市群+核心城市　　【Leopalace21】公司成立于1973年，2004年在東京交易所上市，目前是日本最大的公寓運營商之一，Leopalace21經過40多年的發展完成由“以租引建”到“以建引租”的模式轉變。在40多年的發展過程中，Leopalace21經歷過三階段發展：第一階段，成立至1992年，以建造起家，專注于新房銷售；第二階段，1993年至2008年，“建造+租賃”協同發展，但更加側重建造業務，本質上是“以租引建”。第三階段，2009年之后，轉型聚焦租賃業務，在收縮建筑業務的同時對租賃業務實行精細化管理。　　圖：Leapalace21布局關東、中部　　以及近畿等三大主要區域　　目前，Leopalace21布局關東、中部、近畿及中國?四國等8大區域，覆蓋47個縣（相當于中國的省），長租類出租房屋約為39萬間，占其總出租房屋數的67%。Leopalace21執行“選擇與關注”策略，將開發重心聚焦在房屋自有率低、人口正向流入、經濟發展迅速、租賃需求量大的核心城市地區。企業通過預測每個地區的人口流動情況，將公寓建造門店和租賃門店重點布局在人口凈流入較多的三大城市地區：即以東京為中心的關東地區、以名古屋為中心的中部地區和以大阪為中心的近畿地區，重點在這些地區獲取并推出房源，以實現有質量的規模增長。　　?MAA：均衡布局策略，轉戰潛力三四線　　美國MAA的布局策略與前兩者不同，并未將精力放在競爭激烈的核心城市，而是關注具有發展潛力的三四線城市進行大范圍布局。MAA所布局的州中除馬里蘭州、弗吉尼亞州及北卡羅來納州外均與EQR不同，MAA選址核心策略是聚焦于美國Sunbelt（陽光地帶）的公寓社區，主要對橫跨美國東南部和西南部郊區的資產進行多元化的投資組合。其大約68%的公寓位于佛羅里達州，佐治亞州，北卡羅萊納州和德克薩斯。　　圖：MAA布局以東南部及西部地區為主　　截至2016年年末，MAA布局美國東南部及西南部等16個州，覆蓋超過40個城市，房屋數達97464間。從城市分布來看，MAA不像EQR集中于幾大城市及周邊，而是在大范圍內進行選址，布局更為分散，MAA布局城市多位于美國東南部、西南部等工業較為發達地區，如達拉斯為多家世界500強總部所在地，奧斯丁、休斯頓等均為石油盛產地。　　圖：MAA布局房屋數前20城市人口及工資變化情況　　MAA布局城市經濟發達程度不及EQR，但其布局城市成長潛力較高。一方面，MAA布局城市人口增長速度較快，20個城市中有16個城市增速高于美國平均水平，如Austin、Orlando、Raleigh-Durham及Houston等城市人口復合增長率均超過2%；另一方面，MAA布局城市的人均工資漲幅較高，大部分高于美國平均水平的4.2%，其中Austin、Raleigh-Durham及Nashville等城市工資復合增長率超6%。　　國內長租公寓　　搶地盤階段，以一二線核心城市為主　　國內長租公寓市場起步不久，企業還處于規模擴張階段，在布局策略上紛紛選擇進入租金增長快、流動人口多及房價收入比較高的一二線核心城市。　　圖：長租公寓品牌布局城市熱力圖　　目前，百強房企長租公寓已布局已超30個城市，主要集中于北京、上海、廣州、深圳、杭州等一二線核心城市，主要由于這些城市經濟較為發達、流動人口多，房價收入比高等特點使得租賃人口數量維持較高水平。其中，上海、北京、杭州及深圳布局品牌數量較多，分別為18家、17家、15家及11家，這三個城市品牌數占比達41.2%，集中度較高。萬科、龍湖、碧桂園、金地、旭輝等百強房企在上海、杭州均有布局，萬科、龍湖等則已進入北京、深圳等市場。　　圖：重點城市租金增長率均值房價收入比情況　　國內長租公寓集中布局的城市有房價收入比高且租金增長率較高的特點，一方面較高的房價收入比讓人們對買房望而卻步，只能轉向租賃市場使得租賃人口數增加；另一方面快速增長的租金水平也可以保障企業具有穩定的租金收入。深圳、北京、廈門、廣州及武漢等城市房價收入比及租金增長率均處于較高水平，長租公寓進入品牌多。　　圖：部分城市流動人口及流動人口占比　　另外，較高的城市流動人口比例也成為長租公寓品牌布局的主要參考標準，如上海、北京、深圳及廣州等流動人口多且占比高的一二線核心城市，長租公寓布局品牌較多，而像昆明、溫州、沈陽及蘭州等流動人口占比不及均值的城市，長租公寓品牌則鮮有進入。　　圖：部分長租公寓品牌布局城市數量　　其中，各長租公寓品牌初具規模，集中式長租公寓品牌布局城市數量較多，如泊寓、紅璞公寓、冠寓已分別布局25個、24個及14個城市。而分散式長租公寓由于對其城市深耕要求較高，布局城市數量較少，如蘑菇租房、相寓HOME、蛋殼公寓及自如友家等布局相對較少，其中自如友家房間數雖然處于行業領先，但布局城市數量確僅有5個。　　表：百強房企長租公寓布局情況　　百強房企中，萬科、龍湖、碧桂園及旭輝等均已紛紛布局長租公寓。其中，萬科、龍湖布局較早，已基本完成全國化戰略布局，萬科已有21個城市有項目開業，而龍湖開業城市也有11個。后進入的百強房企雖然目前布局城市數量較少，但由于其在房源獲取、資金成本及建造成本方面具有得天獨厚的優勢，所以在今后的發展過程中很有可能后來居上，在激烈的一二線城市競爭中贏得一席之地。　　?萬科：四大區域重點城市布局，以靠近地鐵為宜　　經過多年對長租公寓市場的嘗試與探索，在2016年5月正式推出了長租公寓業務的統一品牌“泊寓”，致力于為畢業生、創業者提供優質租住空間及社區服務。泊寓產品特點主要在于統一裝修風格、青年社區平臺的搭建、高效率管理和高安全消防，也就是泊寓強調的三方面特色“年輕”、“品質”、“便捷”。泊寓目前以主要以輕資產的方式在全國鋪開，個別項目實行重資產方式獲取，基本采用集中式租賃模式。　　圖：萬科泊寓布局城市房屋間數分布　　萬科泊寓的布局集中于全國一二線核心城市，目前已完成北京區域、上海區域、中西部區域以及南方區域等四大區域布局，覆蓋25個城市，已有項目開業城市21個，共27470間房屋，前5城市房間數量達18864間，占比68.7%。從區位上看，南方區域占比最高達62.7%，其中廣州、廈門、深圳及佛山等城市已開業房屋數均超過2000間，最高的廣州已超過4800間；而中西部、北京及上海區域已開業房屋數較少，分別占比13.9%、12.5%及10.9%。　　圖：萬科泊寓北京項目位置圖　　在區位選擇上，萬科泊寓選址要求為交通便利，以臨近地鐵站為宜。通過梳理泊寓北京已開業的6個項目可知泊寓的選址有交通便利（離地鐵較近）、周邊有科技園或商務區以及處于非核心區域等3個特點。首先，泊寓北京6個項目除空港店外周邊均有地鐵站，方便租客上下班、外出；其次，泊寓附近均有科技園或商務中心，保障了項目有足夠得客源；最后，泊寓這幾個項目均處于北京三環外，多數處于五環以外，這使得泊寓可以較好地控制拿房成本。　　?龍湖：五個主要城市群核心城市，成熟地段　　面向新世代人群租住生活形態及消費升級需求推出的集中式長租公寓品牌冠寓，秉承“我家我自在”的品牌主張，融合“住、商、社交、服務”生態化聯動的經營理念為現代都市人群中最具生命力的主流菁英人群（80-00后）提供生活服務，依托龍湖綜合業態實力，打造3大系列產品線，力爭在發展規模、資產經營及增值服務等方面聯動發展。　　圖：龍湖冠寓布局城市房屋間數分布　　龍湖冠寓目前已布局11個一二線核心城市，基本完成全國化戰略布局，全面覆蓋京津冀、長三角、珠三角以及成渝等五個主要城市群。從官方APP上統計得出，龍湖已開業房屋數達8398間，長三角核心城市包括南京、杭州及蘇州房屋數較多。未來，龍湖冠寓或將繼續深耕一二線核心城市，迅速做大規模，提升自身盈利水平。　　而在布點選址上，冠寓考慮到年輕租客的生活半徑，主要選擇城市中心、交通便利且配套服務豐富的地段，打造成一個集吃、喝、玩、樂、游、購、娛于一體的樂活社區，創造更加優質的生活體驗，開啟租住“以我為中心”的新時代。　　總結　　國外長租公寓市場經過三四十年的發展孕育出各類優秀公寓運營企業，既有布局一二線的EQR、Leopalace21等，也有布局三四線的MAA，這些長租公寓品牌因地制宜，在不同城市采取不同的產品、定位、選址及運營策略，均探索出了獨特的發展路徑。而國內目前的長租公寓市場剛剛起步，目前還處于搶占市場及規模擴張階段。　　對于百強企業來說，適合布局長租公寓的城市還是具備流動人口眾多、租賃市場客源豐富、消費水平較高的一二線核心城市，加大合作、收并購力度搶占市場是目前的主要方向。隨著中國城鎮化進程持續發展，部分核心城市周邊的潛力三四線城市獲將受益于大城市人口外溢紅利，成為房企未來的選擇。

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